V predchádzajúcom článku sme sa venovali podstatným náležitostiam a podmienkam pre uzavretie kúpnej zmluvy. V tomto príspevku poskytneme stručný prehľad predpokladov pre použitie zmluvného typu darovacej zmluvy ako aj zmluvy zámennej. Takisto poukážeme ma ich základné atribúty a úskalia pri ich aplikácii v praxi.

Darovacia zmluva

Darovacou zmluvou darca niečo bezplatne prenecháva alebo sľubuje obdarovanému a ten dar alebo sľub prijíma. Pokiaľ je predmetom daru nehnuteľnosť, zmluva musí byť písomná.

Aby sme teda mohli hovoriť o zmluve ako o dare, musí napĺňať spoločne základné znaky, ktorými sú:

–          bezplatnosť

V rámci účelovosti trhového hospodárstva a jeho zmyslu je darovacia zmluva v zásade veľmi ojedinele používaným zmluvným typom, a to predovšetkým z dôvodu, že darca ako vlastník zmenšuje svoj majetok bez primeraného, resp. akéhokoľvek protiplnenia od obdarovaného.

–          dobrovoľnosť

Týmto atribútom sa prejavuje dvojstrannosť úkonu darovania, kedy je podstatná autonómia vôle účastníkov zmluvy, pričom oba subjekty musia so zmluvou vysloviť súhlas a prejaviť tým svoju vôľu. Jedná sa najmä o prijatie daru obdarovaným.

–          darovanie len medzi živými

Darovanie, ktoré je viazané na smrť darcu je v podmienkach SR vylúčené.

Darca je pritom v zmysle zákona povinný pri ponuke daru upozorniť na vady, o ktorých vie; a ak má vec vady, na ktoré darca neupozornil, je obdarovaný oprávnený vec vrátiť. Samostatne zákon rieši situáciu, kedy je darca oprávnený domáhať sa vrátenia daru. Jedná sa o situáciu, kedy sa obdarovaný správa k nemu alebo členom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy. Takéto okolnosti však zákon ďalej nešpecifikuje a ich výklad je daný na rozhodovaní súdov v konkrétnych prípadoch. Tento moment je ale absolútne kľúčový pri koncipovaní samotného úkonu prevodu a rozhodovaní sa účastníkov zmluvy o tom, ak zmluvný typ použijú. Darovacia zmluva môže byť totiž z uvedeného hľadiska veľmi háklivá, keďže strana nadobúdajúca majetok – obdarovaný, môže byť kedykoľvek požiadaný o vrátenie daru. Súd následne zhodnotí skutkový stav a zákonné predpoklady a vyhodnotí, či dar je povinný vrátiť alebo nie.

Na druhej strane, v praxi sa často stáva, že zmluvné strany z rôznych dôvodov uzavrú formálne darovaciu zmluvu, avšak v skutočnosti „obdarovaný“ zaplatí „darcovi“ kúpnu cenu. V tomto prípade sa jedná o simulovaný, zastieraný právny úkon. Podľa Najvyššieho súdu SR, „ak má byť určitým právnym úkonom, t.j. konkrétne právnym úkonom predstieraným, resp. urobeným naoko (tzv. simulovaným právnym úkonom), zastieraný iný právny úkon (tzv. disimulovaný právny úkon), je simulovaný právny úkon pre nedostatok potrebnej vôle subjektov ho skutočne uzavrieť neplatný. V takých prípadoch platí tento iný, t.j. zastieraný právny úkon. Podmienkou však je, že zastieraný právny úkon zodpovedá vôli subjektov, a ďalej, že sú u neho splnené i ostatné náležitosti požadované zákonom pre jeho platnosť (napr. že vyhovuje zákonu, že ho neobchádza, resp. sa neprieči dobrým mravom)“( uznesenie z 19. 10. 2010, sp. zn. 5M Cdo 11/2009). Pôvodne darovacia zmluva, ktorá je v skutočnosti posudzovaná ako kúpna zmluva, môže mať potom dôsledky do Ďalších sfér spojených s prevodom nehnuteľností, a to najmä z daňového hľadiska. V zmysle vyššie uvedeného preto odporúčame dobre si rozmyslieť,  aký zmluvný typ si zmluvné strany zvolia a aký zmluvný typ kopíruje ich vôľu.

Zámenná zmluva

Ustanovenia o kúpnej zmluve v Občianskom zákonníku samostatne upravujú zámennú zmluvu, ktorá je vlastne vzájomnou kúpnou zmluvou. Podľa zákona si touto zmluvou zmluvné strany vymieňajú vec za vec, a to tak, že každá zo strán sa považuje ohľadne veci, ktorú výmenou dáva, za predávajúcu stranu, a ohľadne veci, ktorú výmenou prijíma, za kupujúcu stranu.

Podstatnými pri zámennej zmluve sú nasledovné momenty:

–            analogická aplikácia ustanovení kúpnej zmluvy

–            zákon výslovne neustanovuje, čo a v akej hodnote má byť predmetom zámeny; čo sa v praxi často využíva práve pri realizácii povinností podľa Z. č. 140/2014 Z. z. o nadodúdaní poľnohospodárskej pôdy

–            ekvivalent poskytovanie hodnoty veci je možné dorovnať peňažnou hodnotou

Vo všeobecnosti nie je predpísaná osobitná forma pre uzavretie tejto zmluvy. Z dôvodu analogickej aplikácie ustanovení o kúpnej zmluve je však pri zámene nehnuteľností (hoci aj len jedného z účastníkov zmluvy) vyžadovaná písomná forma spôsobilá na zápis pred katastrom nehnuteľností.

Viac informácií na portáli Moja pôda.