Najčastejším spôsobom nadobudnutia vlastníckeho práva je popri dedení prevod vlastníckeho práva na základe zmluvy, a to najmä kúpnej, darovacej či zámennej. V záujme ochrany účastníkov zmluvy a zmluvného vzťahu ako takého, je vhodné obsahu zmluvy a jej jednotlivým ustanoveniam venovať značnú pozornosť.

Kúpna zmluva

Obsahom kúpnej zmluvy je povinnosť predávajúceho kupujúcemu odovzdať predmet kúpy a tomu zodpovedajúca povinnosť  predmet kúpy prevziať a zaplatiť zaň predávajúcemu dohodnutú kúpnu cenu.

Aby sme teda mohli hovoriť o zmluve ako o kúpe, musí napĺňať základné znaky, ktorými sú:

A) odplatnosť – dohoda o kúpnej cene

Kúpna cena je takým pojmovým znakom kúpnej zmluvy, že bez jej dojednania by táto zmluva ani nevznikla. Pritom je nevyhnutná dohoda o tom, že kupujúci zaplatí kúpnu cenu a tiež dohoda o jej výške. Kúpna cena sa musí dojednať v peniazoch. Výška môže byť určená fixnou cenou, ale tiež môže byť  dojednaný len spôsob, postup, akým bude kúpna cena určená. V tomto prípade je však potrebné tento spôsob veľmi určito vymedziť, aby náhodou nepresné určenie nespôsobilo neplatnosť celej zmluvy.

B) dohoda o predmete kúpy  

Pokiaľ hovoríme o prevode pozemkov, zákon vyžaduje povinnú písomnú formu takéhoto záväzku. Ako špecifikovať predmet zmluvy v takomto prípade nám hovorí Z. č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon)) v platnom znení. Podľa § 42 ods. 2 písm. c) Katastrálneho zákona, zmluva spôsobilá na zápis práva k nehnuteľnosti do katastra musí obsahovať označenie „nehnuteľnosti podľa katastrálneho územia, pozemku podľa parcelného čísla evidovaného v súbore popisných informácií, pozemku evidovaného ako parcela registra „C“ alebo parcela registra „E“, druhu pozemku a výmery pozemku, súpisného čísla stavby a parcelného čísla pozemku, na ktorom je stavba postavená, čísla bytu alebo nebytového priestoru, čísla poschodia, čísla vchodu a spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na pozemku, prípadne na priľahlom pozemku, súpisného čísla stavby a parcelného čísla pozemku, na ktorom je dom postavený; ak je nehnuteľnosť v spoluvlastníctve viacerých vlastníkov, uvádza sa i podiel vyjadrený zlomkom k celku.“.

Podpis prevodcu – predávajúceho na zmluve musí byť úradne osvedčený, aby nemohlo dôjsť k zneužitiu práv. To neplatí v prípade spísania zmlúv vo forme notárskej zápisnice alebo autorizovanú advokátom.

C) vzájomnosť povinností – jednak je kupujúci povinný zaplatiť kúpnu cenu a prevziať predmet kúpy, a jednak je predávajúci povinný odovzdať predmet kúpy a previesť vlastnícke právo k predmetu na kupujúceho

Častým problémom v praxi je odstúpenie od zmluvy. Toto právo má každý účastník zmluvy, avšak len v prípadoch, ktoré zákon predpokladá,  alebo ak si to zmluvné strany výslovne v zmluve dojednali. Túto skutočnosť preto treba mať na pamäti ešte v štádiu formulácie a vyjednávania o jednotlivých zmluvných ustanoveniach, keďže bude mať zásadný vplyv na uplatňovanie nárokov kupujúceho aj predávajúceho. Účastník zmluvy totiž sám najlepšie vie, za akých okolností pre neho uzatvorenie zmluvy stráca význam, a preto by chcel využiť inštitút odstúpenia. Odstúpením od zmluvy sa zmluva ruší. Následne je potom nevyhnutné zanalyzovať následky takéhoto odstúpenia, ktoré bude mať:

–          v režime Obchodného zákonníka účinky ex nunc, t. j. zmluva sa zruší od momentu doručenia prejavu odstúpenia druhej zo zmluvných strán, a 

–          v režime Občianskeho zákonníka účinky ex tunc, t. j. zmluva sa zrušuje spätne ku dňu jej uzavretia ako keby ani nikdy nevznikla a zmluvné strany sú si povinné vrátiť všetko, čo si zo zmluvy plnili.

Osobitnou kategóriou je pri prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam vklad vlastníckeho práva do evidencie nehnuteľností vedenej príslušným Okresným úradom – katastrálny odbor, v ktorom sa nehnuteľnosť nachádza. Uzavretím kúpnej zmluvy sa jej účastníci stávajú prejavom svojej vôle viazaní. Kedykoľvek po uzavretí zmluvy bez časového obmedzenia môžu podať návrh na vklad vlastníckeho práva príslušnému Okresnému úradu, na základe ktorého po vydaní rozhodnutia o povolení vkladu dôjde k samotnému nadobudnutiu vlastníckeho práva.

Kúpna zmluva a všetky otázky s ňou súvisiace sú po odbornej stránke veľmi náročné. Neodporúčame preto podceniť ani jedno zo štádií procesu jej kontraktácie, formulácie, vyjednávania zmluvných strán, uzatvárania ako aj sporov vzniknutých v ktoromkoľvek momente.

Rady na záver:

venujte pozornosť:

– presnej špecifikácii predmetu – vyhnete sa tak najmä problémom v rámci katastrálneho konania

– spôsobu plnenia kúpnej ceny (hotovosť, bankový účet, poštová poukážka,…), splatnosť (určená lehotou)

– obsahu zmluvy a jej jednotlivých ustanovení; v prípade nejasností sa aplikuje výklad podľa pravidiel uvedených v zákone

– režimu zmluvy – odlišne podmienky v prostrední Občianskeho a Obchodného zákonníka

pri formulácii zmluvy nezabúdajte:

– v zmluvných ustanoveniach obsiahnuť aspoň niektoré fakultatívne dojednania (okrem povinných zákonných dojednaní)

– myslieť aj na zánik zmluvy s následným dojednaním dôsledkov zániku

– upraviť vady predmetu prevodu

– pre prípad, že zmluva po podaní návrhu na vklad bude obsahovať chyby v písaní alebo počítaní alebo iné zrejmé nesprávnosti, splnomocnite v záverečných ustanovaniach osobu – splnomocnenca oprávneného vykonať opravu zmluvy dodatkom k zmluve alebo doložkou na zmluve

Viac informácií na portáli Moja pôda.