Zadajte hľadaný výraz

Legislatíva Z domova

Stanovenie ceny pôdy pri výkupe

Stanovenie ceny pôdy pri výkupe
insert_photoarchív poľnoinfo.sk

Stanovenie optimálnej výkupnej ceny patrí medzi najdôležitejšie aspekty výkupu pôdy, a to najmä z hľadiska návratnosti investície, ako aj samotného nadobudnutia pôdy, či už od fyzických, alebo právnických osôb.

Pri vysokej vstupnej investícii sa môže návratnosť pri hospodárení vyšplhať až na niekoľko desiatok rokov, a tým sa stáva pre hospodára nerentabilnou. Naopak, pri nízkej cene je ponuka na výkup pôdy pre predávajúcich nezaujímavá a osloví len úzky okruh predávajúcich, predovšetkým tých vo finančných ťažkostiach, čím sa výkup minie účinku a má malú úspešnosť.  Z týchto dôvodov treba k určovaniu ceny pristupovať rozumne s vopred stanovenou stratégiou.

Cenu poľnohospodárskej pôdy významnou mierou ovplyvňuje:

1. Bonita pôdy v rámci oblasti, v ktorej máme záujem o výkup

Je zrejmé, že osobitne sa pri určovaní ceny bude zohľadňovať lokalita s BPEJ – bonitovanou pôdno-ekologickou jednotkou v nízkej úrovni, čo predstavuje neúrodné, podhorské, zamočené pôdy atď.. Naopak, v najproduktívnejších oblastiach Slovenska sa často stáva, že cena je vyššia ako úradná cena stanovená Vyhláškou č. 38/2005 Z. z. Ministerstva pôdohospodárstva Slovenskej republiky o určení hodnoty pozemkov a porastov na nich na účely pozemkových úprav v platnom znení, resp. Zákonom č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach a miestnom poplatku za komunálne odpady a drobné stavebné odpady v platnom znení.

2. Skutočnosť, či je v danom katastrálnom území vyhotovaný a zapísaný register obnovenej evidencie pôdy (ROEP)

V katastrálnych územiach, v ktorých neprebehol ROEP je evidencia vlastníkov možná len z výpisov pozemnoknižných vložiek alebo prídelových listín. Oba typy listín sú archivované v štátnych archívoch a vytvorenie okruhu predávajúcich je preto veľmi náročné z časového aj finančného hľadiska, to však nahráva priaznivej cene, pretože je malý predpoklad konkurencie pri tak náročnom procese.

3. Konkurencieschopnosť medzi viacerými kupujúcimi v rovnakej lokalite

 Konkurencieschopnosť asi najviac negatívne ovplyvňuje vývoj cien v danej lokalite. Cena stanovená pri započatí výkupu jedným z kupujúcich neúmerne rýchlo rastie v prípade, ak začne pôdu nakupovať aj ďalší subjekt, pretože každý zo záujemcov o pôdu musí ponúknuť vyššiu cenu, aby pôdu nadobudol. V takýchto prípadoch sa často stáva, že najviac pôdy nadobudne kupujúci s najväčším kapitálom a najlepšími likvidnými či úverovými možnosťami.

4. Vzťah predávajúcich k pôde z historického hľadiska

Na prvý pohľad historická genéza vlastníckych práv a ich nadobudnutia aktuálnymi vlastníkmi nepredstavuje zásadný moment. Titul získania vlastníctva však zásadným spôsobom ovplyvňuje postoj vlastníkov ako potenciálnych predávajúcich k pôde. Iný vzťah má svojmu vlastníctvu osoba, ktorá pôdu nadobudla kúpnou zmluvou v minulosti, napr. za účelom vlastného hospodárenia na pôdy, iný naopak prídelca, či dedič  po dedičskom konaní. Nákupnú stratégiu a určovanie ceny je preto potrebné nastaviť aj na základe toho, aká je komplexná skladba titulov nadobudnutia, aký bol historický vývoj nadobúdania pôdy v danom území, a následne je nevyhnutné individuálne pristúpiť aj k jednotlivým vlastníkom pri jednaní o cene, ktorá by mohla byť pre predávajúcich zaujímavá.

Na základe uvedeného je zrejmé, že netreba podceniť žiadnu informáciu, ktorá by v akejkoľvek miere mohla ovplyvniť určovanie ceny. Kupujúci by preto za účelom čo najefektívnejšieho a najúspešnejšieho výkupu mal zohľadniť nielen rámcové, nie úplne špecifické údaje ohľadom lokality, predávajúcich, a pod., ale aj komplex daností celého regiónu, jeho ekonomickú silu, a ďalej aj vlastnosti pôdy a jej materiálne a právne zaradenie.

Viac informácií na portáli Moja pôda.

Autor článku: JUDr. Ing. Jana Marenčíková LLM a Peter Marenčík
Zdroj obrázku: archív poľnoinfo.sk

0 0 hlasov
Hodnotenie článku
Nasledujúci článok
Odoberať komentáre k tomuto článku
Upozorniť ma
guest
0 Komentárov
Inline Feedbacks
View all comments